Продажбите на жилища, продавани с голям успех доскоро в САЩ, спаднаха през 2023 г. до почти 30-годишно дъно след рязкото покачване на ипотечните лихви, растящите цени и трайно ниското ниво на жилища на пазара се съчетаха така, че много американци останах без собствено жилище, пише „Асошиейтед прес“.
В петък Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти съобщи, че продажбите на съществуващи жилища в САЩ са възлизали на 4,09 млн. през миналата година, което представлява спад от 18,7% спрямо 2022 г. Това е най-слабата година за продажбите на жилища от 1995 г. насам и най-големият годишен спад от 2007 г. насам – началото на жилищния срив от края на 2000-те години.
Средната цена на жилищата в страната за цялата минала година се е повишила с малко под 1% до рекордните 389 800 долара, съобщи NAR.
Миналогодишният спад на продажбите на жилища повтаря близо 18% годишен спад през 2022 г., когато лихвите по ипотечните кредити започнаха да се повишават, като в крайна сметка се увеличиха повече от два пъти до края на годината. Тази тенденция се запази и през 2023 г., което доведе до повишаване на средния лихвен процент по 30-годишна ипотека към края на октомври до 7,79%, което е най-високото ниво от края на 2000 г. насам. Рязко по-високите разходи по жилищните кредити ограничиха покупателната способност на ловците на жилища в допълнение към годините на покачване на цените. Недостигът на жилища за продажба също задържа много бъдещи купувачи и продавачи настрана.
Все пак понижаването на лихвените проценти по ипотечните кредити от края на миналата година и прогнозите за по-нататъшно понижение на лихвените проценти през тази година подхранват надеждите, че продажбите на жилища ще започнат да се възстановяват след мрачното си представяне през 2023 г.
„Продажбите от последния месец изглеждат като дъно, преди неизбежно да тръгнат нагоре през новата година“, смята Лорънс Юн, главен икономист на NAR.
„Лихвите по ипотечните кредити са значително по-ниски в сравнение с тези отпреди само два месеца, а през следващите месеци се очаква на пазара да се появят повече наличности.“
От ноември насам лихвените проценти по ипотечните кредити се понижават предимно в резултат на понижаването на доходността на 10-годишните държавни ценни книжа, която кредиторите използват като ориентир при определянето на цените на кредитите. Доходността до голяма степен се понижи поради надеждите, че инфлацията се е охладила достатъчно, за да може Федералният резерв да премине към намаляване на лихвените проценти през тази година.
Средният лихвен процент по 30-годишен жилищен кредит беше 6,6 % тази седмица, по данни на купувача на ипотечни кредити Freddie Mac. Ако лихвените проценти продължат да се понижават, както очакват много икономисти, това би трябвало да спомогне за увеличаване на търсенето в началото на пролетния сезон за покупка на жилища, който традиционно започва в края на февруари.
Въпреки това средният лихвен процент остава рязко по-висок в сравнение с преди две години, когато беше 3,56%. Голямата разлика между сегашните и тогавашните лихвени проценти спомогна за ограничаване на броя на жилищата, които са били обитавани преди това, като обезкуражи собствениците на жилища, които са се възползвали от най-ниските лихвени проценти, да продават.
„Потенциалните купувачи на жилища бяха изключени от пазара поради липсата на инвентар“, обясни Лиза Стъртевант, главен икономист в Bright MLS.
„Ако през 2023 г. на пазара имаше повече обяви, щяхме да имаме повече продажби на жилища.“
В края на декември на пазара е имало само 1 млн. жилища, съобщи NAR. Въпреки че това е увеличение с 4,2% спрямо година по-рано, броят на наличните жилища остава доста под месечната историческа средна стойност от около 2,25 млн.
Наличните запаси в края на миналия месец възлизат на 3,2-месечно предлагане, ако се изхожда от текущия темп на продажбите. Това е с 3,5% по-малко спрямо предходния месец, но с 2,9% повече спрямо декември 2022 г. При по-балансиран пазар между купувачи и продавачи има предлагане от 4 до 6 месеца.
Това означава, че купувачите на жилища вероятно ще се сблъскат със силна конкуренция за сравнително малкото жилища на пазара, което би трябвало да продължи да повишава цените. Стъртевант заяви:
„И през 2024 г. ще има дисбаланс между търсенето и предлагането на жилищния пазар.“
Въпреки облекчаването на лихвите по ипотечните кредити продажбите на жилища през декември намаляха, след като се увеличиха през предходния месец. Продажбите на съществуващи жилища спаднаха с 1% спрямо ноември до сезонно изгладения годишен темп от 3,78 млн. жилища, което е най-бавният темп на продажби от август 2010 г. насам, съобщи NAR. Продажбите са намалели с 6,2 % спрямо предходната година. Темпът на продажбите през миналия месец е по-нисък от очакваните от икономистите приблизително 3,83 млн. жилища, според FactSet.
Цените на жилищата се повишиха за шести пореден месец през декември. Средната продажна цена на жилищата в страната се е повишила с 4,4% спрямо предходната година до 382 600 долара, съобщи NAR. Купувачите на жилища продължиха да се сблъскват с конкурентен пазар поради недостига на жилища за продажба.
Миналия месец жилищата се продаваха обикновено в рамките на само 29 дни след излизането им на пазара, а 56% от имотите, продадени през декември, са били на пазара по-малко от месец, съобщи NAR.
Купувачите на първо жилище, които не разполагат със собствен капитал, който да вложат в първоначалната вноска, продължиха да изпитват затруднения при навлизането си на жилищния пазар. На тях се падат едва 29% от всички продадени жилища през миналия месец, което е спад спрямо 31% през ноември и декември 2022 г. В исторически план те са съставлявали 40% от продажбите. Юн изтъкна:
„Наемателите, потенциалните купувачи на първо жилище (наистина) се борят да излязат на пазара.“
